Slovenčina
Investičné apartmány v Rakúsku majú niekoľko zásadných výhod oproti nehnuteľnostiam v iných európskych krajinách:
Vysoká profesionálnosť správy:
Rakúsky model profesionálnej správy a prenájmu apartmánov patrí k najrozvinutejším v Európe, vyznačuje sa vysokou profesionálnosťou. Špecializované správcovské spoločnosti zabezpečujú kompletnú prevádzku ubytovacích zariadení, čo zahŕňa ponuku na online ubytovacích platformách, plánovanie rezervácií, chod recepcie, check-in/out hostí, upratovanie, opravy a poistenie.
Stabilný rast cien:
V roku 2023 zaznamenal realitný trh vo väčšine európskych krajín stagnáciu alebo pokles, ale ceny nehnuteľností v turistických oblastiach Rakúska rástli priemerne
o 8 %, v najžiadanejších turistických oblastiach až o dvojciferné hodnoty, čo s veľkou rezervou prekonalo mieru inflácie. Tento stabilný rast a odolnosť voči vonkajším výkyvom sú spôsobené zákonom upravujúcim užívanie rezidenčných nehnuteľností v Rakúsku a zámerným obmedzovaním výstavby nových developerských projektov.
Celoročné využitie:
Apartmány v Rakúsku sú prenajímané celoročne, čo zabezpečuje stabilný príjem. Na rozdiel od nehnuteľností v Chorvátsku či Bulharsku, ktoré sú využívané len počas letnej sezóny, majú apartmány v Rakúsku ročnú obsadenosť v rozmezí 160 až 250 dní v roku.
Bezpečné investičné prostredie:
Rakúsko je politicky neutrálna krajina s vysokou vymáhateľnosťou práva a stabilnou legislatívou. Vaše peniaze sú tu v bezpečí. Kúpa nehnuteľností v inej krajine navyše umožňuje diverzifikovať investičné portfólio.
Vďaka týmto faktorom sa rakúske apartmány stávajú atraktívnou voľbou pre investície poskytujúce stabilný a výnosný príjem po celý rok.
Výška provízie a to, kto ju platí, sa líši podľa developerského projektu.
U niektorých projektov platí províziu predávajúci. V takých prípadoch poskytujeme štandardné konzultácie a administratívne služby súvisiace s kúpou apartmánu zadarmo. Účtujeme si len za doplnkové služby, ako je overenie prekladov alebo poštovné.
Ak províziu alebo jej časť platí kupujúci, pohybuje sa naša odmena za sprostredkovanie a poradenstvo medzi 1 až 3 % z kúpnej ceny. Konkrétna výška závisí na rozsahu poskytnutých služieb.
Vždy dbáme na úplnú transparentnosť. Výšku našej provízie a spôsob jej uhradenia sa dozviete vopred, ešte predtým, ako sa rozhodnete pre konkrétnu investíciu. Žiadne skryté poplatky u nás neočakávajte. Sme tu preto, aby sme vám pomohli získať apartmán za férových podmienok.
V Rakúsku existujú tri hlavné typy nehnuteľností, každý s odlišnými podmienkami využitia. Najčastejšie sú investičné nehnuteľnosti na turistický prenájom, ktoré ponúka i naša spoločnosť:
Nehnuteľnosť na turistický prenájom (Touristische Vermietung):
Nehnuteľnosť na voľnočasové využitie (Zweitwohnsitz):
Trvalý pobyt (Hauptwohnsitz):
Vzhľadom na to, že príjem z prenájmu je dosiahnutý na území Rakúska, je potrebné sa registrovať k dani z príjmu aj pridanej hodnoty a podávať daňové priznania. Radi vám odporučíme overené rakúske účtovnícke firmy, ktoré komunikujú aj v češtine alebo slovenčine. Spracovanie účtovných výkazov a daňových priznaní je jednoduché a nie príliš nákladné.
Príjem z prenájmu sa ďalej stáva aj súčasťou celosvetového príjmu v krajine, kde je majiteľ apartmánu daňovým rezidentom - teda zvyčajne v Česku alebo na Slovensku. Vďaka zmluvám o zamedzení dvojitého zdanenia je potom v krajine daňovej rezidencie možné od dane z celosvetových príjmov odpočítať daň z príjmu zaplatenú v Rakúsku.
Účtovnícke a daňové otázky súvisiace s obstaraním a prevádzkou apartmánu sú bežnou súčasťou konzultácií, ktoré našim klientom poskytujeme.
Správa investičného apartmánu v Rakúsku, známa ako „buy-to-let“, je v rukách špecializovaných správcovských spoločností, na ktoré sa môžete spoľahnúť. Tieto spoločnosti zabezpečujú kompletnú prevádzku ubytovacieho zariadenia vrátane vášho apartmánu. Po uzatvorení prevádzkovej zmluvy s prevádzkovateľom sa už nemusíte o prevádzku apartmánu starať – všetko je zariadené za vás.
Správa zahŕňa:
Všetky náklady na kúpu apartmánu poznáte dopredu. Kupujúci nad rámec základnej ceny nehnuteľnosti vždy nesie tieto náklady:
Výška dane a poplatkov sa počíta z ceny apartmánu vrátane DPH, napriek tomu, že predaj apartmánov na účely turistického ubytovania je inak od DPH oslobodený.
V väčšine prípadov náš sprostredkovateľský poplatok platí predávajúci.
V ostatných prípadoch, kedy náš poplatok účtujeme kupujúcemu, sa jeho výška pohybuje v rozsahu 1 až 3 % kúpnej ceny, v závislosti od rozsahu poskytnutých služieb.
Prevádzkovateľ v rámci svojich služieb vykonáva pravidelné mesačné, štvrťročné alebo ročné vyúčtovanie. Frekvencia vyúčtovania závisí na podmienkach daného projektu. Po odpočítaní prevádzkových nákladov a odmeny za správcovské služby posiela nájomné za prenájom apartmánu na bankový účet majiteľa.
Zvyčajne áno. Väčšina projektov a apartmánov na našich stránkach je určená pre turistický prenájom, čo vyplýva priamo zo stavebného povolenia a územného rozhodnutia v danej lokalite. Týmto systémom Rakúsko zabezpečuje vysokú obsadenosť apartmánov v turistických strediskách, aby sa rozširovanie ubytovacích kapacít udržiavalo v prijateľných medziach. Prenájom apartmánu pre turistické účely je teda zvyčajne nevyhnutný. Ale pre osobnú potrebu ho môžete využiť po dobu niekoľkých týždňov ročne.
Majitelia nemôžu svoj apartmán využívať časovo neobmedzene – ako vlastnú chatu
alebo chalupu. Pre osobnú potrebu ho môžu využiť obvykle 4 – 8 týždňov ročne, pričom presný rozsah závisí na konkrétnom projekte. Osobné využitie je väčšinou bezplatné, platí sa len pobytová taxa a poplatok za upratovanie a výmenu posteľnej bielizne.
Rezerváciu je potrebné urobiť vopred, pretože apartmán vám ani prevádzkovateľovi neprináša zisk, keď ho používate pre seba. Preto je osobné využitie častejšie mimo hlavnej sezóny (Vianoce, január, február). Apartmán môžu zvyčajne využiť aj príbuzní alebo známi majiteľa.
V niektorých projektoch je osobné využitie spoplatnené, majitelia v týchto prípadoch si môžu apartmán rezervovať ako bežný hotelový hosť s tým, že majú nárok na zvýhodnenú cenu (napr. 50 % bežnej ceny). Je potrebné si pritom uvedomiť, že majiteľ v takých prípadoch platí za ubytovanie z veľkej časti sám sebe.
Vo väčších ubytovacích komplexoch môže majiteľ pre svoj osobný pobyt využiť nielen vlastný, ale aj akýkoľvek iný dostupný apartmán, čo umožňuje flexibilitu ako v hľadaní termínu súkromného pobytu, tak v počte ubytovaných osôb.
Pri kúpe apartmánu platí kupujúci daň z prevodu nehnuteľnosti vo výške 3,5 % z brutto ceny (vrátane DPH).
Príjmy z prenájmu i prevádzkové náklady zahŕňajú DPH, preto je vlastník povinný zaregistrovať sa k DPH a podávať kvartálne daňové priznania. Výška DPH je zohľadnená v kalkuláciách výnosov, takže čistý výnos z prenájmu nie je ovplyvnený.
České a slovenské fyzické alebo právnické osoby ďalej platia v Rakúsku daň z príjmov dosiahnutých na rakúskom území:
Právnické osoby: 24 % (minimálne 43.750 €)
Fyzické osoby: progresívna daň s oslobodením príjmu do 11.700 €, sadzba 20 % na príjem v rozmedzí 11.700 – 19.100 €.
Do nákladov spojených s príjmom z prenájmu sa započítavajú:
Vďaka uznateľným nákladom je efektívne zdanenie veľmi nízke, často nulové.
Pri predaji apartmánu sa rozdiel medzi obstarávacou a predajnou cenou zdaňuje sadzbou 30 %.
Nákup investičného apartmánu, ktorý je následne prenajímaný tretím osobám na turistické účely, je v Rakúsku oslobodený od DPH, a to:
Napriek oslobodeniu je v praxi niekedy vyžadované, aby do notárskej úschovy bola vložená cena apartmánu aj s DPH s tým, že po podaní najbližšieho štvrťročného priznania k DPH vráti finančný úrad kupujúcemu DPH späť.
Vo väčšine prípadov však predávajúci ponúka možnosť prevodu daňovej povinnosti (tzv. USt. - Überrechnung), kedy DPH namiesto kupujúceho odvádza on a daň si započíta voči svojmu nároku na odpočet. V takom prípade dochádza k vypočítaniu kúpnej ceny bez DPH.
To závisí od mnohých okolností a vašich potrieb. Všeobecne odporúčame, aby nehnuteľnosť nevlastnila fyzická alebo právnická osoba, ktorej majetok môže byť ohrozený obchodnými alebo osobnými rizikami. Ako najvhodnejšia alternatíva sa obvykle ponúka kúpa apartmánu na spoločnosť, ktorá nevykonáva inú obchodnú činnosť.
Kúpou na firmu môžete navyše dosiahnuť úsporu pri medzigeneračnom transfere majetku.
V Rakúsku síce neexistuje dedičská daň, ale zmena vlastníka je opäť spojená s povinnosťou zaplatiť daň z prevodu nehnuteľnosti (3,5 % kúpnej ceny) a poplatok za vklad nového vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností (1,1 %).
Je však potrebné počítať s tým, že:
Naša firma vám poskytne odbornú konzultáciu a navrhne najvhodnejšiu variantu držania nehnuteľnosti. V prípade záujmu zabezpečujeme i kompletný servis týkajúci sa založenia a správy majetkovej spoločnosti, vedenia účtovníctva, prípravy daňových priznaní a plnenia povinností v oblasti due diligence.
Áno, samozrejme. Vybavenie apartmánu a jeho správa sú na osobe majiteľa fakticky nezávislé, odpadajú tak starosti so sťahovaním, predajom hnuteľných vecí atď.
V prípade, že sa majiteľ rozhodne apartmán predávať, je naša spoločnosť pripravená poskytnúť spoluprácu:
Mali by ste vedieť, že rozdiel medzi predajnou a kúpnou cenou podlieha v Rakúsku dani z príjmu vo výške až 30 %. Z hľadiska tejto daňovej povinnosti a nákladov platených pri kúpe nehnuteľnosti je všeobecne vhodné investičný apartmán držať dlhší čas (5 rokov a viac).
Ak nenájdete vhodný projekt v našej ponuke, stačí nám oznámiť vaše požiadavky a my vám pripravíme ponuku na mieru. Na základe vašej následnej spätnej väzby ju môžeme upresňovať a dopĺňať, kým pre vás nenájdeme vhodný apartmán. Vďaka našim znalostiam trhu a miestnym kontaktom dokážeme celý proces maximálne zefektivniť.
Radi preberieme vaše požiadavky na osobnom stretnutí. Prípadne nám pre účely vytvorenia ponuky môžete e-mailom alebo telefonicky zhrnúť tieto informácie:
Neváhajte sa na nás obrátiť. Ak neobjavíme žiadnu skrytú vadu, spojíme sa s developerom, zistíme potrebné informácie a prevedieme vás procesom predaja rovnako, ako by bol projekt v našej ponuke.
Na takéto prípady sa štandardne nezameriavame. Ak si prajete apartmán spravovať a prenajímať sami, je treba zobrať do úvahy typ nehnuteľnosti a projekt, do ktorého investujete.
Vo väčších ubytovacích komplexoch, ktoré primárne ponúkame, táto možnosť nie je dostupná. Celý projekt totiž spadá pod jednu správcovskú firmu, ktorá zabezpečuje komplexnú správu všetkých apartmánov.
Vlastná správa a prenájom prichádzajú do úvahy skôr u individuálne získaných apartmánov, bytov či domov určených na bývanie alebo neobmedzené užívanie vlastníkom (tzv. Zweitwohnsitz) a u niektorých menších projektov so zmiešaným využitím.
Naše služby sú navrhnuté tak, aby vám poskytli bezstarostnú a dlhodobo výnosnú investíciu bez nutnosti osobného zapojenia do každodennej správy a prenájmu apartmánu. Ak však máte špecifické požiadavky, radi s vami preberieme eventuálne alternatívy, aj keď nemusia byť súčasťou nášho bežného portfólia.
Ak neovládate nemecký ani anglický jazyk, nie je to pri kúpe apartmánu veľký problém. Počas celého procesu akvizície vás zastupujeme pri komunikácii s predajcom, prevádzkovateľom aj právnikmi, ktorí zabezpečujú prevod vlastníctva a advokátnu úschovu.
Všetky zmluvné dokumenty sú síce v nemčine, ale na požiadanie vám radi poskytneme strojový alebo overený preklad do slovenčiny alebo češtiny.
Pre riešenie účtovných a daňových záležitostí odporúčame rakúske účtovné firmy, ktoré komunikujú aj slovensky alebo česky, takže ani tu nenarazíte na jazykovú bariéru.
Jediná fáza, kedy sa bez základnej znalosti angličtiny nezaobídete, je komunikácia so správcami apartmánov. Tu je vhodné mať k dispozícii niekoho, kto vám s komunikáciou pomôže. Rezervácia vlastného pobytu prebieha zvyčajne cez online rezervačný systém na webových stránkach ubytovania, čo je možné zvládnuť aj pomocou internetového prekladača.
Neznalosť nemeckého alebo anglického jazyka teda nie je prekážkou pre investíciu do apartmánu v Alpách. Sme tu preto, aby sme vám celý proces maximálne uľahčili aj napriek prípadnej jazykovej bariére.
Nákup apartmánu obvykle trvá 2 až 3 mesiace. Samotné rozhodnutie o zmene vlastníka apartmánu a vklad jeho vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností trvá
4 až 6 týždňov.
Veľmi radi odpovieme na vaše otázky alebo sa s vami stretneme na on-line stretnutí. Napíšte nám.